Имотна медиация между роднини

Този вид медиация е много успешен и полезен при имотни спорове с влошена комуникация и отношения между страните.

Тук обяснявам накратко защо – във връзка с няколко въпроса, на които отговорих по Заявка за медиация от днес.

Случаят

Роднини по права линия с общ наследствен имот, които са в обтегнати отношения и с изцяло прекъсната комуникация помежду си вече повече от 15 години. Имотът е къща с дворно място и се намира в един от най-желаните и скъпи столични квартали.

Заявката

Заявителят живее отдавна в далечна държава, а съсобствениците му ползват целия имот през всички тези години без той да получава нещо срещу това. Понастоящем, след като децата му пораснали, той е решен да предприеме действия за получаване на полагаемата му се част от имота, което не е потърсил досега заради тежката комуникация с братовчедите си.

(В стотици други случаи плодородни земи и хубави къщи стоят дълги години неизползваеми и рушащи се, само поради тежащ неразрешен спор между съсобствениците или неслучило се събиране на всички тях на едно място в продуктивен диалог.)

Заявителят желае да опитат преди всичко да се споразумеят с другите съсобственици по мирен път и се надява, че независимо от влошената комуникация и липса на диалог помежду им през последните години, има шанс те да са отворени и узрели за това. Предпочита медиаторът да отправи покана към тях с подходящ неутрален тон и срещите да се проведат максимално щадящо чувствата им и избора им за общуване. За него е важно да уредят въпроса без война в съда, независимо дали ще подобрят отношенията си за в бъдеще. Ползва съветите на няколко адвоката, но същевременно знае (от информацията в държавата, в която живее и работи), че чрез неутралния и миролюбив подход на добър медиатор има по-силен шанс другата страна да се отвори за диалог и да уредят тези въпроси бързо и конструктивно.

Въпроси и отговори

Заявителят ми зададе няколко въпроса, за да може да прецени за себе си алтернативите за разрешаване на този спор. Отговори на тях вече съм дала в отделни статии в този блог и в Книгата за медиацията.

1. Относно процедурата: Как се отправя поканата и кой я отправя? Как се провеждат срещите в медиацията (има ли възможност да са неприсъствени – онлайн в zoom / viber, могат ли при нужда да бъдат само индивидуални чрез т.нар. подход совалка)?

2. Относно таксата: Как се заплаща таксата (от заявителя и/или от двете страни по равно)? В случай на неприета покана от другата страна или на прекъсване/прекратяване, как се връща неизразходваната сума и в каква част от предплатената? Как и кога се начислява допълнителната такса (1-2%) при постигане на успешно имотно споразумение – може ли с отлагане и разсрочване?

3. Относно последиците: Какви могат да бъдат резултатите и ползите от проведена медиационна процедура? Какви са рисковете? Каква е силата на споразумението, когато такова е постигнато?…

Защо участието в медиация си заслужава?

• Доброволната делба винаги е за предпочитане пред съдебната делба, защото последната е едно сложно*,  продължително и често несигурно съдебно производство. Доброволната делба се уговаря най-добре в сътрудническа, уважителна и спокойна процедура. Медиацията осигурява добра среда за диалог по въпросите за делбата на общите им имоти, но също така и по свързаните с тях емоционални въпроси, които отключват нови решения за взаимно удовлетворителна подялба и за нормални човешки отношения. Когато съсобствениците са много на брой медиаторът е много полезен като неутрален и добронамерен към всички човек, събиращ ги на едно място в конструктивна и целеустремена комуникация. Когато съсобствениците/сънаследниците опитат и не успеят да постигнат съгласие за извършване на доброволна делба, всеки един от тях, по всяко време, има право да подаде писмена искова молба до съответния районен съд за извършване на делба по съдебен ред, като правото на този иск не се погасява по давност.

• Намаляване на държавната такса. Когато между страните в медиация се сключи съдебна спогодба държавната такса, дължима от всеки от съделителите се определя в размер на 2%, вместо 4 %, от стойността на дела на всеки един от съсобствениците.

• Спестяване на разходите и нервите. Когато страните преценяват дали да участват в медиация, е важно да си направят сметка като се информират обстойно за предстоящите им такси и разноски във връзка със съдебната делба. Към момента държавната такса е 0.01% от стойността на имотите, посочена в Удостоверението за данъчна оценка. Въпросът за разноските се разрешава във втората фаза на съдебната делба като принципът съгласно чл. 355 от ГПК е разноските да се заплащат от страните съобразно стойността на дяловете им, а адвокатските възнаграждения заплатени от страните – да останат в тежест на всяка една от тях, така както са били направени., т.е. разноските, направени с оглед нормалното развитие на делбеното производство остават за сметка на страните. Между всички съделители, съобразно дела им, следва да бъдат разпределени и разходите по издаване на скица с оглед индивидуализация на недвижимия имот и по вписване на исковата молба. Разноските обаче, включително и за адвокатско възнаграждение, които са свързани с исковете за оспорване и установяване на спорни обстоятелства и тези, свързани с уреждането на сметките, се присъждат по общите правила, т. е. те се присъждат на този чиито претенции са уважени от съда. Също така има разноски по съдебно-техническа експертиза. Следователно, на избралите този ред им предстоят куп разходи.

• Рисковете на публичната продан. Когато не е възможно да се образуват реални дялове за всички съделители поради това, че имотът не може да се подели, същият се изнася на публична продан. Публичната продан е допустим способ за извършване на делбата, само ако имотите са по-малко от броя на съделителите и всеки имот е реално неподеляем (чл.348 ГПК). Страните в делбата също могат да участват при наддаването в публичната продан. Това е деликатен момент, в който има много подводни камъни и е необходимо собствениците да са сигурни, че имат добра защита на правните си интереси, ако решат да тръгнат по този път. Това е и една от многото причини доброволната делба да бъде предпочитана пред съдебната.

Съдебна делба

Често се случва, между съсобствениците на една вещ, например между бивши съпрузи или между сънаследници, които по силата на наследяването имат общо имущество или между лица, които по собствено желание са придобили заедно една вещ, да се появят разногласия по всички или по някои от въпросите, които касаят ползването, управлението или разпределянето на разходите, необходими за поддържането и/или за подобряването на общата вещ. Законът допуска, че тези разногласия с времето биха могли да се изострят дотолкова, че съсобствениците да не могат сами да постигнат доброволно съгласие относно стопанисването и ползването на общото имущество и това да се превърне в опасност то да бъде занемарено и обезценено и да престане да дава ползите, които е в състояние да дава. Едно такова положение неминуемо ще доведе до увреждане интересите на всички съсобственици. Ето защо, в Закона (Граждански процесуален кодекс, чл. 341 – 355) е уредена възможност, когато дори само един от съсобствениците желае, той да може по всяко време и независимо от размера на своя дял в съсобствеността, да поиска делба на общата вещ като същевременно останалите съсобственици не могат да се противопоставят на извършването на делбата, защото правото да иска делба на общата вещ принадлежи на всеки съсобственик срещу останалите участници в съсобствеността.

Съдебна спогодба в производството за извършване на съдебна делба

Във всяко положение на делото за делба, докато не са разпределени дяловете между съделителите, може да бъде сключена съдебна спогодба, т.е. това е възможно да се направи както в първата, така и във втората фаза на делбеното производство. Със спогодбата, страните се съгласяват, в дял на всеки от съделителите да се постави отделен имот или единственият имот да се постави в дял на един от съделителите, а на останалите да се заплати парично уравнение. Необходимо е също, в спогодбата страните да са уговорили начина, по който ще се извърши уравняването на дяловете. Съдебната спогодба се възпроизвежда в съдебен протокол и се одобрява от съда, който задължително следи, дали правото на собственост принадлежи на съделителите и дали участвуват всички съсобственици. Протоколът, в който е обективирана съдебната спогодба се подписва от съда и от страните и подлежи на вписване в Служба по вписванията. Решението на съда, с което е одобрена съдебната спогодба има силата на пресъдено нещо и прекратява делото.

* Например, когато със съдебната делба се делят сънаследствени имоти, е възможно да бъдат разглеждани оспорвания на произхода от наследодателя, оспорвания на осиновявания, на завещания. Могат да се разглеждат спорове за собственост и искания за намаляване на завещателни разпореждания и на дарения, може да се иска установяване на недостойнството на някоя от страните да наследява, да се установява придобиването на собствеността по давност, истинността на писмени документи и др. Решенията по тези спорове подлежат на обжалване. Отделно от това, непредявените претенции и неупражнените права в първата фаза на делбата, не могат да бъдат предявени и упражнени във втората фаза на делбения процес и т.н. Участието на всички съсобственици е задължително, защото дори само един от тях да не участва в делбата тя ще бъде нищожна. 

Какво е медиация?

Готови ли сте за медиация?

* Всеки случай, който споделям, е съобразен изцяло с принципа на поверителност, анонимност и със знанието и съгласието на участващите в него страни. Разказът цели единствено и само практическо запознаване с реалните ползи от медиацията и всяка прилика с конкретни лица и събития, е неволна. *